Guía completa de gastos al comprar una propiedad

El sueño de la casa propia es una de las metas más importantes en la vida de muchas personas. Sin embargo, el camino hacia la firma de la escritura puede estar lleno de dudas, especialmente en lo que respecta a los costos adicionales al precio del inmueble. La compraventa es más que un simple intercambio de dinero por una propiedad; es un proceso legal complejo con una serie de gastos asociados que es fundamental conocer para evitar sorpresas. En este artículo, desglosaremos en detalle cada uno de los costos que debe afrontar el comprador, quién se hace cargo de qué, y todo lo que necesitas saber para que el proceso sea lo más transparente y predecible posible.

El rol clave del Escribano en la compraventa

Una figura central en toda operación de compraventa inmobiliaria es el escribano público. Su función es dar fe pública del acto, asegurar la legalidad de la transacción y garantizar la seguridad jurídica tanto para el comprador como para el vendedor. Pero, ¿quién lo elige?

Por regla general, el comprador tiene el derecho de elegir al escribano que intervendrá en la firma de la escritura. Esta es una ventaja importante, ya que permite trabajar con un profesional de confianza. Sin embargo, existen excepciones importantes a esta norma:

• Inmuebles a estrenar (primera venta): Si estás comprando una propiedad directamente de la constructora o desarrolladora, es muy común que el vendedor imponga a su escribano.
• Saldo deudor superior al 20%: Si al momento de la escritura queda un saldo pendiente de pago que supera el 20% del precio total, el vendedor también tendrá el derecho de elegir al escribano.
• Crédito hipotecario: En el caso de que un banco o un tercero te preste dinero para la compra y se constituya una hipoteca sobre el inmueble, la entidad que otorga el crédito elegirá al escribano para el acto de la hipoteca. No obstante, según la Ley 25.093, el comprador mantiene su derecho a elegir su propio escribano para la escritura de compraventa. En estos casos, suelen intervenir dos escribanos en la operación.

Desglose de gastos: ¿Quién paga qué?

Una de las preguntas más frecuentes es cómo se distribuyen los costos de la escritura. Aunque las partes pueden pactar un acuerdo diferente, la costumbre y la ley establecen una división clara de responsabilidades financieras. Para visualizarlo mejor, hemos creado una tabla comparativa.

Tabla Comparativa de Gastos: Comprador vs. Vendedor

Es crucial recordar que esta es la distribución habitual. Las partes tienen la libertad de negociar y acordar que una sola de ellas asuma la totalidad de los gastos, aunque no es lo más común.

El momento de la firma: Aspectos prácticos

El día de la firma de la escritura es la culminación del proceso. Se suele firmar en la oficina del escribano, aunque las partes pueden acordar otro lugar. En cuanto al pago, la flexibilidad es la norma. Se puede abonar en efectivo, con cheque, transferencia bancaria o depósito. Si se utiliza una transferencia, el escribano verificará la acreditación de los fondos en la cuenta del vendedor antes de dar por efectuado el pago. La moneda también es la que pacten las partes, siendo el dólar estadounidense la más común en el mercado inmobiliario argentino. El escribano dejará constancia del equivalente en pesos según la cotización oficial del Banco Nación para el cálculo de los impuestos.

Análisis de los Impuestos en la Compraventa

Los impuestos son una parte significativa de los gastos totales. Varían según la jurisdicción del inmueble.

• Impuesto de Sellos (CABA): En la Ciudad de Buenos Aires, la alícuota general es del 3,5% sobre el precio de venta o el Valor Inmobiliario de Referencia (VIR), el que sea mayor. Este impuesto se paga por mitades entre comprador y vendedor. Existe una exención importante para el comprador que adquiere su única propiedad destinada a vivienda familiar permanente, hasta un valor determinado que se actualiza periódicamente. Si el comprador está exento, el vendedor también se beneficia de esa exención sobre su 50%.
• Impuesto de Sellos (Provincia de Buenos Aires): La alícuota es del 2% sobre el precio o la valuación fiscal. También se divide en partes iguales y existen exenciones para vivienda única familiar.

Por el lado del vendedor, este deberá afrontar el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) del 1,5% o el Impuesto a las Ganancias, dependiendo de la fecha en que adquirió la propiedad que ahora vende. Aunque es un costo del vendedor, es bueno que el comprador lo conozca como parte del ecosistema de la operación.

Documentación necesaria: El checklist definitivo

Tanto comprador como vendedor deben presentar una serie de documentos al escribano para que pueda preparar la escritura. La anticipación es clave para no generar demoras.

Documentación del Vendedor:

• Documento Nacional de Identidad y constancia de CUIL/CUIT.
• Título de propiedad original.
• Últimas boletas pagas de impuestos (Municipal/AGIP, Rentas/ARBA, AySA).
• Estado parcelario (obligatorio en Provincia de Buenos Aires).
• Si es propiedad horizontal: reglamento de copropiedad, datos del administrador y liquidación de expensas al día.
• Certificado COTI si el precio supera el monto establecido por AFIP.

Documentación del Comprador:

• Documento Nacional de Identidad y constancia de CUIL/CUIT.
• Completar la planilla de datos personales.
• Justificación del origen de los fondos: Es un requisito de la Unidad de Información Financiera (UIF) para prevenir el lavado de dinero. Dependiendo del monto de la operación, se requerirá documentación como recibos de sueldo, declaraciones juradas de impuestos, constancias de venta de otros bienes, etc.
• Informar al escribano sobre necesidades específicas, como la afectación del inmueble al régimen de protección de la vivienda (antes conocido como bien de familia).

Preguntas Frecuentes sobre la Compra de un Inmueble

¿Cuándo se entrega la posesión del inmueble?

Lo más habitual es que la entrega de las llaves y la posesión del inmueble se realicen en el mismo acto de la firma de la escritura. Sin embargo, es posible que el vendedor solicite unos días adicionales para completar su mudanza. En ese caso, se firma un comodato por un breve período, convirtiendo al vendedor en tenedor del inmueble hasta la entrega definitiva.

¿Cuáles son las obligaciones del escribano post-firma?

El trabajo del escribano no termina con la firma. Es agente de retención y debe recaudar y pagar los impuestos correspondientes (Sellos, ITI, etc.) a los organismos fiscales. Además, tiene la obligación de inscribir la nueva escritura en el Registro de la Propiedad Inmueble dentro de un plazo de 45 días. Este trámite registral puede demorar, en promedio, unos 60 días hasta que el título de propiedad queda definitivamente inscrito a nombre del nuevo dueño.

¿Qué pasa con las deudas de expensas y servicios?

El escribano no es agente de retención para deudas de expensas o servicios (luz, gas, teléfono). Sin embargo, su rol es fundamental. Antes de la firma, solicitará certificados de libre deuda al administrador del consorcio y a las empresas de servicios para asegurar que el comprador reciba la propiedad sin deudas pendientes. Es una práctica estándar retener del precio de venta los montos necesarios para cancelar cualquier deuda que pudiera existir.